ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Рекомендации по итогам визитов:

Прививать команде (в том числе личным примером) отношение к оборудованию как к своему, и периодически проверять понимание принципа и устройств систем жизнеобеспечения и защиты на подведомственных объектах. Не один из инженеров толком не смог отчетливо (определено) объяснить устройство и принцип работы систем которые они эксплуатируют.

Организовать проведение периодического (раз в квартал) инструктажа (или сделать видеотренинг) диспетчерам по ведению оперативных журналов. Для чего регламентировать как ведение, так и контроль ведения оперативных журналов. Так например, в ТЦ Нева, перед моим визитом была проведена проверка работы системы АПС (лично общался с проводившим инженером, которого мне привела охрана (имя он назвал, к сожалению, я не запомнил), но при ознакомлении мной с оперативным журналом, в нем не было соответствующих записей (вкл., время проведения, результаты, ответственные проводивших данные работы) по проведенным работам. И здесь еще один вопрос: почему данные мероприятия выполняются в отсутствие инженера объекта (инженера на объекте в этот день не было)? Какие возникают риски, можно дать отдельный комментарий.

Перейти на единый электронный оперативный журнал (в него не будет возможности скрыто внести запись задним числом).

Обязательно проверить наличие и соответствие принципиальных гидравлических и однолинейных схем, подписать их на уровне ответственных за электро- и тепло-хозяйства. Разместить их в ГРЩ, ИТП на видном месте.

Промаркировать ЗРА в ИТП и АУВПТ, в соответствии с принципиальными схемами, разработать при отсутствии (при наличии утвердить) и разместить на оборудовании, краткие инструкции по оперативным переключениям, например следующих кейсов:

• необходимых переключений при кратковременном отключении от городской сети электроснабжения объекта;

• необходимых переключений при переводе тепло-хозяйства с летнего на зимний режимы.

Не менее одного раза в неделю организовывать выездные встречи с руководством подрядчиков (вкл. субподрядчиков) по ТОиР, для совместной (объективной) проверки результатов работы и уровня оказания услуг. Так например при моем визите в МФК Нева, при проверке работы оборудования и службы в Мониторной, было обнаружено, что один из лифтов не исправен, на момент моего ухода он также был неисправен, и никто не смог ответить когда будет ремонтная бригада (время от поломки до моего ухода составило, около трех с половиной часов). Принимая во внимание, тот факт, что лифты относятся к опасным объектам и их работа критически важна для всех эксплуатируемых МФК, необходимо в рамках совместных проверок включить их в перечень обязательного пункта таких проверок. 

Подготовить портфолио для каждого эксплуатируемого объекта (как краткое, так и полное), где будут в том числе представлены основные тактико-технические характериситики (в рамках моего визита никто не смог ответить на вопрос по установленной мощности электроснабжения объекта).

Разработать и внедрить чек-листы для обслуживаемого оборудования по регламентам (начиная с ТО-1, ТО-2 и т.д.), по примеру уже имеющихся для лифтов и эскалаторов (разработанных компанией KONE, для всей линейки выпускаемого ими оборудования).

Обязательно, проверять наличие у техников и лифтеров (да и в целом у линейного персонала, который является оперативным персоналом) третьей группы допуска по электробезопасности (не второй, как сейчас), это нарушение, которое ведет к серьезным рискам, в том числе репутационным.

Документально регламентировать процессы передачи результатов от Департамента (Дирекции) строительства в Департамент (Дирекцию) эксплуатации, включая такие составляющие процессов, как передача ИД,  процесс взаимодействия в гарантийный период, с обязательным отражением их основных пунктов со схемами взаимодействий в договорах СМР, подряда , и ТОиР.

Документально регламентировать при отсутствии, или адаптировать текущие документы по процессам взаимодействия, в части работы внутренних и внешних (подрядных) служб с арендаторами по эксплуатации арендуемых помещений и оборудования (вкл. такие кейсы как их посадка (приемо-передача помещений), определение разграничения эксплуатационной ответственности (важно по противопожарным система, максимально оставлять "в руках" Арендодателя), согласование и выполнение структурных изменений, тоже самое для перепланировок, передача и устранение предписаний, сдача площадей и т.д.

Определить обязательный перечень и состав эксплуатационных документов на объектах, а также их учет и хранение (Приказом с назначением ответственных). 

Контролировать ведение журналов (листов) снятия показаний счетчиков, так как в ходе проверки обнаружено, что они ведутся не должны образом (например, отсутствуют даты снятий показаний как на начало, так и на конец периода, смотрите на фотографии ниже). О возникающих в этой связи рисках, можно дать отдельный комментарий.

Регламентировать документально, процесс введения (со стороны Подрядчика) и контроля за этим процессом (со стороны Заказчика) журналов эксплуатации систем противопожарной защиты (в ходе проверки, обнаружено, что не везде оформляются и ведутся журналы должным образом, ниже для примера на фотографиях представлен журнал с одного из объектов), тоже замечание для журнала учета огнетушителей.

Внедрить при отсутствии, или актуализировать при наличии kpi Подрядчика - по текучести административных кадров. На момент состоявшихся визитов в двух из трех объектов сменились инженеры объектов, что является серьезным сигналом, в части эффективной работы Подрядчика в среднесрочной перспективе.

МФК Киргизия. Предлагается оперативно подготовить план приемки противопожарных систем в эксплуатацию, можно частями (поэтажно),  с оформлением дефектной ведомости (в которой уже указать все замечания, ответственных и сроки), но главное оперативно принять в эксплуатацию, во избежание рисков потери контроля по обеспечению работоспособности системы и штрафов, ввиду отсутствия актов испытаний, так как объект введен в эксплуатацию.

МФК Киргизия. В рамках приемки оборудования хладоцентра, помимо проведения испытаний, проверить наличие заявленных опционных агрегатов и аксессуаров, согласно комплектации Carrier 30XW1152P (как указано на шильдах),  для обеспечения высокопроизводительных/высокоэффективных характеристик работы тепловых насосов (например факт комплектации машин конденсаторами способными работать с действительно расширенным диапазоном температур хладагента)

_________________________

Не входило в проверку:

• условия договора между Эдисонэнерго и Аплеона ХСГ, а также субдоговоров;

• организация работы по бюджету;

• организация работы Аплеона ХСГ на управленческом уровне;

• организация работы внутренней технической службы Заказчика (вкл. ввод объектов в эксплуатацию)

________________________

Остались вопросы, не стесняйтесь - обращайтесь!